Fiscalité
Diminuer la pression fiscale au sein du pays de l’OCDE le plus taxé est possible. L’état français met en place de nombreux dispositifs dans l’optique de permettre au contribuable d’être un réel acteur économique.
| Objectif réduction d’impôts
Optimiser sa fiscalité c’est construire son avenir et celui de sa famille tout en contribuant à l’économie du pays. Afin de pouvoir déterminer comment structurer votre projet, il est important d’avoir une vue d’ensemble sur votre patrimoine et vos évolutions personnelles. Trois axes de travail possible selon vos besoins, vos contraintes ainsi que votre appétence au risque.
- ZL'INVESTISSEMENT IMMOBILIER
- ZLES PLACEMENTS FINANCIERS
- ZLA RESTRUCTURATION DE VOTRE PATRIMOINE
Nos Solutions pour réduire votre fiscalité
À chacun sa solution pour payer moins d’impôts.
| Loi Pinel De Normandie
Vous avez le choix entre payer vos impôts dans le pot commun, ou les récupérer pour construire votre avenir.
Toute personne physique qui investit dans un logement ancien avec pour but de le réhabilité en totalité, destiné à la location pendant au minimum 6 ans, peut réduire ses impôts jusqu’à 21% du montant de son investissement. Il est possible de mixer la loi Pinel De Normandie au déficit foncier afin de profiter du meilleur des deux mondes.
Attention, le secteur géographique prime sur la réduction d’impôts.
PROFIL INVESTISSEUR
- Capacité d’endettement
- Vision stable de la fiscalité
- 3 500€ d’impôts minimum
POINTS DE VIGILANCE
- Engagement de location ferme (6, 9 ou 12 ans) : toute revente ou changement d’affectation avant terme remet en cause l’avantage fiscal
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter scrupuleusement, sous peine de perte de la réduction d’impôt
- Risque locatif classique : vacance, impayés, dégradation du bien
- Zonage strict limitant les biens éligibles (zones tendues pour le Pinel, centres-villes dégradés pour le Denormandie)
- Pour le Denormandie : travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, avec risque de dépassement budgétaire
- Réduction d’impôt plafonnée et intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales
- Dispositifs soumis à évolutions législatives régulières (zonage, taux, conditions) à vérifier chaque année
| Investissement LMNP Résidence de service
Loueur meublé non professionnel : résidence de services
Dispositif destiné aux investissements immobiliers neufs à vocation non-professionnelle.
Sont concernés :
– Résidences étudiantes
– Résidences sénior (hors ehpad)
– Résidences professionnelles
CONDITION SINEQUANONE
La condition sinequanone est d’investir dans une résidence proposant au moins 3 des quatre services para-hoteliers à savoir :
– Petit déjeuner
– Nettoyage locaux
– Fourniture du linge de maison
– Réception accueil
AVANTAGES FISCAUX
- Récupération de la TVA soit 20% du prix d’acquisition
- Déduction des frais réels
- Déclaration des revenus dans la catégorie BIC
PROFIL EMPRUNTEUR
- Capacité d’emprunt ou liquidités mobilisables
- Faible fiscalité
- Besoin de revenus complémentaires
- Souhait d’anticiper la transmission du patrimoine
POINTS DE VIGILANCE
- Dispositif réservé aux résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme) : dépendance forte à la solidité financière de l’exploitant
- Risque d’impayés ou de défaillance de l’exploitant, avec des conséquences sur les loyers perçus et sur la revente
- Engagement de location meublée de 9 ans minimum via un bail commercial
- Reprise de la réduction d’impôt en cas de revente ou de rupture du bail commercial avant le terme de l’engagement
- Liquidité limitée : revente parfois complexe, le marché secondaire de ce type de bien étant plus étroit
- Réduction d’impôt plafonnée et intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales
| Nue propriété
Le but de la nue propriété est d’investir dans de l’immobilier résidentiel tout en différant la perception des revenus et ainsi ne pas créer de fiscalité inutile.
Les grands principes de la nue propriété :
- L’investisseur achète la nue-propriété et un bailleur sociale achète l’usufruit temporaire (10 à 15 ans)
- Capitalisation sans imposition pendant la durée du démembrement (gain à terme équivalent à la valeur de l’usufruit)
- Absence de problème lié à la gestion locative du bien, dont seul l’usufruitier à la charge.
- Pendant la durée de démembrement, et sauf convention contraire, le nu-propriétaire n’a aucune charge à payer, à l’exception des
- grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil.
- Possibilité d’obtenir des revenus réguliers à l’extinction de l’usufruit sous forme de loyers (revenus fonciers ou bénéfices industriels
- et commerciaux)
- Frais de notaire avantageux, calculés sur la valeur de la nue-propriété.
- Non pris en compte pour l’IFI
PROFIL INVESTISSEUR
- Investisseur assujetti à l’IFI
- Capacité d’épargne importante et souhait de préparer l’avenir
- Fiscalité déjà importante
- Souhait de ne pas gérer de locataire
POINTS DE VIGILANCE
- Capital immobilisé sur une longue durée, généralement 15 à 20 ans, sans perception de revenus locatifs pendant cette période (les loyers reviennent à l’usufruitier)
- Illiquidité : la revente de la nue-propriété avant le terme du démembrement est souvent complexe et se fait avec une décote
- Valeur de la pleine propriété au terme du démembrement dépendante de l’évolution du marché immobilier, non garantie
- Dépendance à la solidité financière de l’usufruitier (souvent un bailleur social ou institutionnel) sur toute la durée du démembrement
| SCPI Pinel De Normandie
Investir dans l’immobilier sans aucune contrainte tout en bénéficiant des même avantages que l’investissement Pinel en direct mais avec un ticket d’entrée plus faible. L’investisseur délègue totalement la construction ou la rénovation à neuf ainsi que la gestion des locataire durant toute la période du projet.
PROFIL INVESTISSEUR
- Capacité d’endettement plus faible que pour l’acquisition d’un bien classique.
- Souhait d’optimiser sa réduction d’impôts et de compléter son investissement Pinel classique
- Investissement d’épargne disponible.
| Capital Investissement
Optimiser sa fiscalité hors niche fiscale.
Utiliser son épargne disponible pour contribuer à l’économie réelle tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 25% à 30% du montant de son investissement et être exonéré d’impôts sur les plus-values.
Pourquoi faire du capital investissement ?
- Soutenir l’économie réelle
- Diversifier son patrimoine
- Bénéficier d’un potentiel de performance attractif.
PROFIL INVESTISSEUR
- Trésorerie personnelle mobilisable à moyen terme.
- Fiscalité stable et fluctuante
- Recherche du sens dans l’investissement
POINTS DE VIGILANCE
- Risque de perte en capital, capital non garanti : la performance dépend du succès des PME non cotées financées
- Horizon de placement long, généralement 5 à 10 ans minimum
- Liquidité très faible : les parts sont quasiment impossibles à revendre avant le terme du fonds
- Réduction d’impôt conditionnée à la conservation des parts jusqu’au terme, sous peine de reprise de l’avantage fiscal
- Avantage fiscal plafonné et intégré dans le plafonnement global des niches fiscales
| SCPI fiscales
- Une stratégie d’investissement exclusive qui capitalise sur l’intérêt et l’attractivité de l’immobilier ancien réhabilité situé coeur de ville dans les principales métropoles régionales.
- Les avantages des SCPI pour accéder à un portefeuille de logements diversifié offrant une mutualisation importante du risque tout en bénéficiant d’une gestion clés en main déléguée à des professionnels experts.
- Et des solutions accessibles pour tous les investisseurs offrant une optimisation fiscale sur-mesure en fonction des besoins et de la situation des investisseurs
SCPI PINEL De Normandie
– 21% de réduction d’impôt étalé sur 12 ans
– Réduction dès l’année de souscription
SCPI MALRAUX
- 18% de réduction d’impôt immédiate
- Non soumis au plafond des niches fiscales, l’excédent de réduction peut être reportable sur les 3 années suivant la souscription
- Investissement, jusqu’a 400 000€ sur 4 ans
SCPI DEFICIT FONCIER
- 54% de travaux déductibles sur les revenus fonciers
- Fiscalité stable et fluctuante
- Recherche du sens dans l’investissement
POINTS DE VIGILANCE
- Capital non garanti, avec un risque de perte lié à l’évolution du marché immobilier
- Avantage fiscal soumis aux mêmes engagements que le dispositif sous-jacent (Pinel, Malraux, déficit foncier…), notamment en matière de durée de détention
- Liquidité limitée : la revente des parts n’est pas toujours immédiate
- Frais de souscription généralement élevés, à amortir sur le long terme
- Performance et distribution de revenus dépendantes de la gestion de la société de gestion et de l’état du marché locatif
Attention : Tous les dispositifs comporte des risque de perte en capital et de liquidité, il est important d’étudier vos objectifs et votre situation personnelle avant d’aborder les solutions et leur fonctionnement.
| Girardin industriel
Optimiser sa fiscalité à court terme tout en contribuant à l’économie outre mer. Possibilité de diminuer ses impôts de 10% à 14% en plaçant son épargne à horizon 18 mois.
Quelques chiffres :
– Plus de 3,5 milliards d’euros d’actifs financés en loi girardin industriel et logement social.
– Plus de 43 000 investisseurs ont fait confiance à nos partenaires.
– Plus de 75% des investisseurs renouvellent chaque année leurs investissements.
PROFIL INVESTISSEUR
- Fiscalité importante. Possibilité d’optimiser jusqu’à 52 000€ d’impôts
- Impossibilité de mobiliser de la trésorerie sur le long terme
POINTS DE VIGILANCE
- Pas de récupération du capital investi : le mécanisme repose sur l’abandon définitif de la mise de fonds, en contrepartie d’une réduction d’impôt l’année suivante
- Risque de remise en cause fiscale (redressement) si les conditions réglementaires ne sont pas respectées par l’exploitant ultramarin (durée d’exploitation du bien, agrément, etc.)
- Risque de défaillance du monteur ou de la structure organisant l’opération : le choix d’un monteur sérieux, agréé et disposant d’une garantie financière d’achèvement est essentiel
- Dispositif soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € ou 18 000 € selon les cas), et à des dates limites d’investissement fixées chaque année par la loi de finances
- En cas de non-respect des conditions par l’exploitant, risque de perte totale ou partielle de l’avantage fiscal obtenu